📉 커지는 예대금리차, 부동산 시장엔 어떤 신호일까?

 

예금금리 추락, 대출금리는 그대로…

안녕하세요 G 군입니다:)

2025년 3월, 시중은행의 예금금리는 빠르게 하락하는 반면 대출금리는 좀처럼 내려가지 않고 있습니다.

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이로 인해 은행의 수익성 지표인 예대금리차는 점점 더 벌어지고 있고, 이는 단순한 금융 데이터 이상으로 부동산 시장 전반에도 적지 않은 영향을 미치고 있습니다.

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📊 예대금리차 확대, 왜 생겼을까?

 

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최근 금융당국은 수도권 집값 급등을 우려하며, 시중은행에 대출 속도 조절을 강력히 주문했습니다.

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이에 따라 은행들은 기준금리 하락 국면에서도 대출금리를 미미하게만 낮췄고, 반대로 시장금리 하락세에 맞춰 예금금리는 과감히 인하하며 수신 비용을 줄였습니다.

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출처: 연합뉴스

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📌 실제로 2025년 2월 기준:

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• 가계대출 금리: 4.52%
• 주택 담보대출 금리: 4.23%
• 예금금리(저축성 수신): 2.97%

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• → 예대금리차는 평균 1.3~1.5% p 수준으로 벌어졌습니다.

이전보다 이자 장사가 잘된다는 말이 괜히 나오는 게 아닙니다.​

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💡 이게 왜 부동산 시장에 영향을 미칠까?

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✅ 1. 전세보다 매매? 전세의 매력 하락

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예금금리가 2%대로 내려앉으면서, 전세보증금에 대한 수익률도 함께 낮아졌습니다.

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그 결과, 집주인 입장에서는 전세보다 월세 또는 매도를 택하는 비중이 늘어나고 있습니다.

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시장에서는 이 현상을 전세의 월세화라고 부릅니다.​

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✅ 2. 갭투자 비용 부담 가중

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예금 이자 수익은 줄고, 대출금리는 유지되다 보니, 과거처럼 저리로 대출을 받아 집을 사고 전세를 놓는 갭투자 전략은 점점 수익성이 떨어지고 있습니다.

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이는 실수요자 위주의 거래를 유도하지만, 동시에 수익형 부동산 투자자 이탈로 일부 지역의 거래 위축을 유발하고 있습니다.

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✅ 3. 실거주 수요는 강남·핵심지 집중

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대출 규제가 상대적으로 완화된 실거주자는 여전히 핵심 지역을 중심으로 매입에 나섭니다. 특히 재건축·학군 수요가 결합된 강남권은 오히려 상승세를 유지 중입니다.

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🚧 토지거래허가구역 재지정, 풍선효과는 계속될까?

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정부는 최근 다시 한번 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 묶었습니다.

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이는 특정 지역으로 쏠리는 수요를 분산시키고자 하는 의도지만, 현실은 다릅니다.

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✅ 결과적으로 강남 대체재로의 수요 이동이 빠르게 일어나며,

✅ 마포·성동·동작·영등포 등은 신고가 행진을 이어가고 있습니다.

이는 전형적인 풍선효과입니다.

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📌 앞으로의 방향성은?

구분	내용
📉 예금금리	추가 인하 가능성은 크지 않지만, 2%대 저금리 기조는 지속
📈 대출금리	기준금리 인하 시점까지는 큰 변화 없이 고금리 유지 예상
🏠 부동산 시장	실수요 지역 중심의 강세 지속 / 허가 구역 외 지역은 신고가 가능성
🚧 정책 방향	하반기 기준금리 인하 or 토허구역 추가 확대 여부가 변수

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✅ 요약

"예금금리는 낮아지고, 대출금리는 그대로...

집값은 오르는데 투자 수익률은 줄어든다."

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이런 상황이 반복되면, 수요는 더더욱 강남을 밀어내고,
실수요자 중심으로 중간 가격대 지역의 상승세가 강화될 수밖에 없습니다.